瑕疵担保責任とは
不動産の売買において、売り主が負う責任のことであり、瑕疵という言葉は法律などで使われます。
売り主は瑕疵担保責任を負い、買い主に予期せぬ負担が生じないようにする義務があります。
瑕疵とは、見た目でわかる傷やヒビだけでなく、売買契約と実際の物件状況に差異がある場合も含まれます。
買い主は、瑕疵のある物件の場合に損害賠償を請求できます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
不動産取引においては、以前から使われてきた瑕疵担保責任という言葉が、2020年に改正された民法により「契約不適合責任」という言葉に変わりました。
内容は大きく変わりませんが、損害賠償請求などの方法に一部の違いがあります。
ですので、この点にも理解を深めることが大切です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、目に見えない「隠れた瑕疵」にも及びます。
つまり、建物や土地の内部に問題がある場合も売り主の責任となります。
これは公正な取引を保証するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、コンプライアンスを遵守する必要があります。
以下に隠れた瑕疵の具体的な分類と例を紹介します。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、外観上は問題がないように見える状態で、実際の内部に瑕疵が存在することを指します。
例えば、壁の中に水漏れがある、電気配線に問題がある、床下に結露が発生しているなどが該当します。
これらの問題は、外から見えないため買い主が気付きにくく、売り主の責任となります。
法律的瑕疵とは、法律に違反している状態にある不動産を指すものです
例えば、不動産自体には問題がないかもしれませんが、建築基準法や都市計画法などの法律に違反している場合、それは法律的瑕疵にあたります。
外観上は問題がないかもしれませんが、構造的な問題がある建物や、消防設備が適切に設置されていない場合も、法令に違反していることになります。
また、建物が許可されていない場所に建てられたり、法律で定められた範囲を超える建築物が建てられた場合も、法律的瑕疵とされます。